गुरुग्राम के रजिस्ट्रार का आदेश: महिंद्रा ऑरा RWA साझा पार्कों के उपयोग पर EWS निवासियों पर लगी रोक हटाए

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गुरुग्राम, हरियाणा। गुरुग्राम की एक आवासीय सोसाइटी के निवासी कल्याण संघ (Resident Welfare Association – RWA) ने अपने आर्थिक रूप से कमज़ोर वर्ग (Economically Weaker Section – EWS) के फ़्लैटों में रहने वालों को केंद्रीय पार्क और साझा सुविधाओं से वंचित कर दिया है, और अब इस रोक को हटाने के सरकारी आदेश के विरुद्ध अपील कर रहा है — इंडियन एक्सप्रेस में अभिमन्यु हज़ारिका की विशेष रिपोर्ट में यह जानकारी दी गई है। सेक्टर 110A स्थित महिंद्रा ऑरा में ₹2.5 करोड़ से अधिक क़ीमत वाले 799 कॉन्डोमिनियम हैं, जिनके मालिक हर महीने लगभग ₹11,000 साझा क्षेत्र रखरखाव (Common Area Maintenance – CAM) शुल्क देते हैं। इनसे अलग 225 वर्ग फ़ुट के 141 EWS फ़्लैटों का एक ब्लॉक है, जो मूल रूप से राज्य के सामाजिक आवास संबंधी अनिवार्य प्रावधानों के तहत लगभग ₹1.5 लाख में आवंटित हुए थे और जिनका मासिक शुल्क ₹705 है। EWS फ़्लैट वे सस्ते आवास हैं जिन्हें बिल्डरों को लाइसेंस की शर्त के रूप में कम आय वाले परिवारों के लिए अलग रखना होता है। लगभग दो वर्ष पहले RWA ने हस्तांतरण विलेखों (conveyance deeds — स्वामित्व हस्तांतरित करने वाले दस्तावेज़) की धारा 18 और 20 का हवाला देते हुए सात-सूत्री सूचना लगाई: EWS निवासियों को “मुख्य परिसर के लिए निर्धारित साझा क्षेत्रों और सुविधाओं का उपयोग करने या उन पर स्वामित्व का दावा करने का कोई अधिकार नहीं” है, वे RWA के सदस्य नहीं हैं, उन्हें पावर बैकअप नहीं मिलेगा और पार्किंग का कोई हक़ नहीं है; उल्लंघन करने वालों को सेंट्रल पार्क और खेल सुविधाओं से रोका जा सकता है। 70 वर्षीय कश्मीर सिंह, जो पहले निर्माण मज़दूर और ड्राइवर थे और 2021 में यहाँ आए, बताते हैं कि वे और उनकी 62 वर्षीय पत्नी मीना रानी — जो मधुमेह से पीड़ित हैं और जिनकी रेटिना की समस्या से दृष्टि घट गई है — अधिकतर घर के भीतर ही बंद रहते हैं। एक टावर के पास से “अतिक्रमणकारी” बताकर कथित रूप से हटाए जाने के बाद उन्होंने 31 अगस्त को लिखा, “क्या हम अपने कमरे में बंद होकर मर जाएँ?” जून में ज़िला नगर योजनाकार (प्रवर्तन) ने आपातकालीन फ़ायर टेंडर मार्ग पर ताले लगे द्वारों और EWS पार्किंग स्थलों पर अतिक्रमण को लेकर RWA को कारण बताओ नोटिस जारी किया था। 15 सितंबर को फ़र्म्स एवं सोसाइटीज़ के ज़िला रजिस्ट्रार ने निर्णय दिया कि धारा 18 और 20 स्वामित्व या क्लब संबंधी अधिकारों पर रोक लगाती हैं, पर “बुनियादी मानवीय आवागमन पर पूर्ण प्रतिबंध” को उचित नहीं ठहरा सकतीं, और बीमार वरिष्ठ नागरिकों को बंद रखना “उत्पीड़न और व्यवस्थागत भेदभाव के समान है।” उन्होंने आंतरिक रास्तों पर मुक्त आवागमन और “शांतिपूर्ण मनोरंजन, ताज़ी हवा और स्वास्थ्य बनाए रखने” के लिए पार्क तक पहुँच का आदेश दिया। RWA अध्यक्ष एस.एस. गिल, जो BSF के पूर्व अधिकारी हैं, इसे रखरखाव का मामला बताते हैं और स्विमिंग पूल तथा 80 से अधिक सुरक्षा व सफ़ाई कर्मचारियों का हवाला देते हैं; पूर्व सचिव राजेश अरोड़ा का दावा है कि EWS निवासियों पर लगभग ₹7 लाख बकाया है। श्री सिंह कहते हैं कि वे अधिक भुगतान करने को तैयार हैं। पाठ्यक्रम से जुड़ाव: GS1 में नगरीकरण और सामाजिक स्तरीकरण, तथा GS2 में कमज़ोर वर्गों के लिए योजनाएँ।

स्थैतिक पाठ्यक्रम से जुड़ाव

1. समावेशी आवास नीति निजी बिल्डरों से लाइसेंस की शर्त के रूप में ग़रीबों के लिए घर बनवाती है. समावेशी ज़ोनिंग (Inclusionary Zoning) एक नियोजन उपकरण है, जिसके अंतर्गत डेवलपर को निर्माण की अनुमति इस शर्त पर मिलती है कि इकाइयों या भूमि का एक हिस्सा नियंत्रित क़ीमतों पर कम आय वाले परिवारों के लिए अलग रखा जाए। हरियाणा में, हरियाणा नगरीय क्षेत्र विकास एवं विनियमन अधिनियम (Haryana Development and Regulation of Urban Areas Act), 1975 के तहत दिए जाने वाले समूह-आवास लाइसेंसों में लंबे समय से यह शर्त रही है कि फ़्लैटों का एक भाग EWS आवंटियों के लिए बनाया जाए, जिनका चयन निश्चित क़ीमतों पर ड्रॉ से होता है। उद्देश्य दोहरा है — किफ़ायती आवास का भंडार बढ़ाना, और शहरों को पूरी तरह आय के आधार पर बँटने से रोकना। गुरुग्राम का मामला दिखाता है कि जब EWS फ़्लैट अलग अधिकारों वाले अलग ब्लॉक के रूप में बनते हैं, तो दूसरा उद्देश्य कमज़ोर पड़ जाता है।
2. PMAY-शहरी EWS और निम्न आय वर्ग के आवास का राष्ट्रीय ढाँचा है. आवासन और शहरी कार्य मंत्रालय द्वारा जून 2015 में शुरू की गई प्रधानमंत्री आवास योजना–शहरी (Pradhan Mantri Awas Yojana–Urban – PMAY-U) ₹3 लाख तक की वार्षिक आय वाले परिवारों को EWS और ₹3 लाख से ₹6 लाख वालों को निम्न आय वर्ग (Low Income Group – LIG) के रूप में परिभाषित करती है। इसके घटकों में स्व-स्थाने (in-situ) झुग्गी पुनर्विकास, लाभार्थी-आधारित निर्माण, ऋण-संबद्ध सब्सिडी और भागीदारी में किफ़ायती आवास (Affordable Housing in Partnership) शामिल हैं; अंतिम घटक में निजी डेवलपर भी जुड़ते हैं। 2024 में स्वीकृत PMAY-U 2.0 का लक्ष्य 1 करोड़ शहरी परिवारों को सहायता देना है। आवास में EWS श्रेणी एक आय-आधारित श्रेणी है, और यह 2019 में 103वें संशोधन द्वारा शिक्षा और सरकारी नौकरियों में लाए गए 10% EWS आरक्षण से भिन्न है।
3. अपार्टमेंट परियोजना के साझा क्षेत्र सभी आवंटियों के होते हैं, और नियम RERA तय करता है. भू-संपदा (विनियमन और विकास) अधिनियम (Real Estate (Regulation and Development) Act – RERA), 2016 “साझा क्षेत्रों” (common areas) में पार्क, खुले स्थान, आंतरिक सड़कें और सामुदायिक सुविधाएँ शामिल करता है, और प्रवर्तक (promoter) से अपेक्षा करता है कि वह साझा क्षेत्रों का अविभाजित आनुपातिक स्वामित्व आवंटियों के संघ को हस्तांतरित करे। हरियाणा में हरियाणा अपार्टमेंट स्वामित्व अधिनियम (Haryana Apartment Ownership Act), 1983 भी है, जिसके तहत प्रत्येक अपार्टमेंट मालिक भवन के साझा क्षेत्रों में अविभाजित हित रखता है। हरियाणा में RWA सामान्यतः सोसाइटी के रूप में पंजीकृत होते हैं, इसीलिए यह विवाद फ़र्म्स एवं सोसाइटीज़ के ज़िला रजिस्ट्रार के पास गया। महिंद्रा ऑरा में विधिक प्रश्न यह है कि क्या अलग-अलग विक्रय विलेखों की कोई धारा एक ही पंजीकृत परिसर के भीतर निवासियों के दो वर्ग बना सकती है।
4. संविधान सूचीबद्ध आधारों पर सार्वजनिक स्थानों से बहिष्कार पर रोक लगाता है, और आय उनमें से एक नहीं है. अनुच्छेद 15(2) केवल धर्म, मूलवंश, जाति, लिंग या जन्मस्थान के आधार पर दुकानों, सार्वजनिक भोजनालयों, होटलों और सार्वजनिक मनोरंजन के स्थानों में प्रवेश, तथा राज्य-निधि से पोषित या आम जनता के उपयोग के लिए समर्पित कुओं, तालाबों, स्नानघाटों, सड़कों और सार्वजनिक समागम के स्थानों के उपयोग के संबंध में किसी भी निर्योग्यता का निषेध करता है। अस्पृश्यता का अंत करने वाले अनुच्छेद 17 के साथ यह उन गिने-चुने मूल अधिकारों में है जो निजी व्यक्तियों के विरुद्ध भी प्रवर्तनीय हैं। इनमें से कोई भी आय के आधार पर बहिष्कार को नहीं समेटता, और गेटेड सोसाइटी का निजी पार्क आम जनता के लिए समर्पित स्थान नहीं है। तथापि Kaushal Kishor v. State of Uttar Pradesh (2023) में सर्वोच्च न्यायालय के बहुमत ने माना कि अनुच्छेद 19 और 21 के अधिकार कुछ परिस्थितियों में ग़ैर-राज्य कर्ताओं के विरुद्ध भी लागू किए जा सकते हैं, जिससे यह तर्क खुलता है कि अपने ही आवासीय परिसर के भीतर गरिमा और आवागमन संरक्षित हैं।

UPSC इसे क्यों पूछता है

1. GS1 नगरीकरण, उसकी समस्याओं और सामाजिक स्तरीकरण पर प्रश्न पूछता है. मुख्य परीक्षा में झुग्गियों की वृद्धि, नगरीकरण की समस्याओं और भारतीय शहरों में गेटेड समुदायों तथा स्थानिक पृथक्करण के प्रभावों पर प्रश्न आए हैं। यह मामला एक ही आवासीय परियोजना के भीतर वर्ग-आधारित अलगाव का ठोस उदाहरण देता है, जो सामान्य ‘झुग्गी बनाम शहर’ के ढाँचे से अधिक ताज़ा है।
2. GS2 कल्याणकारी योजनाओं और कमज़ोर वर्गों के लिए बनी व्यवस्थाओं को समेटता है. पाठ्यक्रम योजनाओं के प्रदर्शन और कमज़ोर वर्गों के संरक्षण के लिए बनी संस्थाओं के बारे में पूछता है। PMAY-U और समावेशी आवास की प्रायः बने हुए घरों की संख्या के लिए प्रशंसा होती है; परीक्षक अब अधिकतर अधिवास, सेवाओं तक पहुँच और जीवन की गुणवत्ता जैसे परिणामों पर प्रश्न पूछते हैं, और यह खबर उसी प्रश्न पर साक्ष्य है।
3. प्रारंभिक परीक्षा आवास और समानता की परिभाषाओं तथा विधिक आधार को परखती है. PMAY की पात्रता, 103वें संशोधन के अंतर्गत EWS आरक्षण और निजी व्यक्तियों के विरुद्ध लागू होने वाले मूल अधिकारों पर प्रश्न आ चुके हैं। आवास की आय-आधारित EWS श्रेणी और अनुच्छेद 15(6) व 16(6) के अंतर्गत EWS आरक्षण के बीच का अंतर कथन-आधारित प्रश्न के लिए स्वाभाविक जाल है।

विश्लेषण

1. विवाद रखरखाव का नहीं है; प्रश्न यह है कि क्या मिश्रित-आय आवास को सचमुच मिलने-जुलने दिया जाएगा. RWA का तर्क है कि EWS मालिक ₹11,000 के मुक़ाबले ₹705 देते हैं, इसलिए वे समान सुविधाओं की अपेक्षा नहीं कर सकते। स्विमिंग पूल या क्लबहाउस के बारे में यह उचित बात है, और रजिस्ट्रार ने भी स्वामित्व व क्लब अधिकार विलेखों के अनुसार छोड़कर इसे स्वीकार किया। पर पार्क और आंतरिक रास्ते ही किसी आवासीय परिसर को रहने लायक बनाते हैं, और 70 वर्ष के व्यक्ति को उनमें टहलने से रोकना क़ीमत के अंतर को हैसियत के अंतर में बदल देता है। समावेशी आवास की परिकल्पना इसलिए की गई थी कि ग़रीब भी संपन्न लोगों के ही मोहल्लों में रहें, और स्कूल, पार्क तथा सड़कें साझा हों। यदि योजना एक दीवारबंद सोसाइटी के भीतर एक और दीवारबंद ब्लॉक पैदा करती है, तो उसने घर तो दिए, पर समावेशन नहीं।
2. नीति की संरचना ने ही उस टकराव को न्योता दिया जो आज सामने है. 225 वर्ग फ़ुट की इकाइयों वाला अलग EWS टावर, सीमित रखरखाव शुल्क और साझा क्षेत्रों से बाहर रखने वाले विक्रय विलेख — ये सब शुरू से ही परियोजना में गढ़े गए थे। यह संरचना प्रीमियम ख़रीदारों को आश्वस्त करती है और बिल्डर की लागत कम रखती है, पर यह बिना किसी साझा संस्था के मालिकों के दो वर्ग भी बना देती है। EWS मालिकों को RWA सदस्यता से बाहर रखने का अर्थ है कि उनके रोज़मर्रा के आवागमन को नियंत्रित करने वाले नियमों में उनकी कोई आवाज़ नहीं। बेहतर मॉडल सभी मालिकों को सदस्यता देगा, रखरखाव का एक विभेदक पर पारदर्शी पैमाना तय करेगा, और रास्ते, रोशनी, पार्क तथा सुरक्षा जैसी आवश्यक साझा सेवाओं के अंतर की भरपाई राज्य या डेवलपर से करवाएगा। इसके बिना हर मिश्रित परियोजना एक संभावित महिंद्रा ऑरा है।
3. रजिस्ट्रार का आदेश सही परिणाम है, पर अपील में उसके विधिक आधार की परीक्षा होगी. रजिस्ट्रार ने आदेश को किसी संपत्ति-दावे पर नहीं, बल्कि बुनियादी आवागमन, खुले स्थान तक पहुँच और वरिष्ठ नागरिकों के उत्पीड़न पर आधारित किया। यह उपलब्ध सबसे मज़बूत आधार है, क्योंकि संविधान के समानता संबंधी प्रावधान आय को संरक्षित आधार के रूप में सूचीबद्ध नहीं करते, और सोसाइटी का पार्क अनुच्छेद 15(2) के अर्थ में आम जनता को समर्पित स्थान नहीं है। RWA तर्क देगा कि हस्तांतरण विलेख स्वेच्छा से हस्ताक्षरित अनुबंध हैं। उत्तर यह है कि किसी आवासीय परिसर में प्रवेश, निकास या सुरक्षित आवागमन रोकने के लिए कोई अनुबंध लागू नहीं कराया जा सकता, और RERA की साझा क्षेत्रों की परिभाषा तथा सभी आवंटियों का उन पर स्वामित्व भी इसी दिशा में संकेत करते हैं। बड़ा प्रश्न यह है कि क्या न्यायालय अनुच्छेद 19 और 21 पर Kaushal Kishor के तर्क को उन निजी संघों तक विस्तारित करेंगे जो दैनिक जीवन को नियंत्रित करते हैं।
4. प्रवर्तन एजेंसियों के पास चेतावनी के संकेत थे, फिर भी वे धीमे चलीं. RWA की सूचना लगभग दो वर्ष पहले लगी थी, और जून में ज़िला नगर योजनाकार (प्रवर्तन) ने EWS टावर के पास आपातकालीन फ़ायर टेंडर मार्ग पर ताले लगे द्वार पाए थे। बंद फ़ायर मार्ग जीवन-सुरक्षा का मुद्दा है, पड़ोस का झगड़ा नहीं, और उसे कारण बताओ प्रक्रिया के बजाय तुरंत ठीक किया जाना चाहिए था। भारतीय शहरों में यह पैटर्न आम है: नियामक तभी हरकत में आते हैं जब शिकायत तूल पकड़ ले। रजिस्ट्रार को कार्रवाई के लिए एक बुज़ुर्ग की हाथ से लिखी गुहार की ज़रूरत पड़ी। प्रतिपक्ष यह है कि राज्य को आवासीय सोसाइटियों का सूक्ष्म-प्रबंधन नहीं करना चाहिए, पर EWS फ़्लैटों के लिए लाइसेंस की शर्त अपने आप में यह निरंतर दायित्व निहित करती है कि फ़्लैट रहने योग्य बने रहें।
5. साझा शहरी स्थान का उपयोग कौन कर सकता है — यह प्रश्न एक ही है, चाहे बाधा वर्ग की हो या जेंडर की. उसी दिन इंडियन एक्सप्रेस में डॉ. अंबेडकर इंटरनेशनल सेंटर की अदिति नारायणी पासवान ने जमुई हमले और इन पृष्ठों में पहले ही शामिल दिल्ली पार्क मामले के बाद नैतिक पुलिसिंग पर लिखा है, और तर्क दिया है कि सच्ची सुरक्षा को “ऐसी परिस्थितियाँ बनानी चाहिए जिनमें कोई महिला सार्वजनिक स्थान पर रह सके” — अपनी गरिमा पर मोलभाव किए बिना। उनका विषय अलग है, पर तर्क महिंद्रा ऑरा से मेल खाता है: दोनों में एक स्वयंभू समूह तय करता है कि पार्क में कौन रह सकता है, और ‘ग़लत’ व्यक्ति की उपस्थिति को उल्लंघन मानता है। भारतीय शहर अब सार्वजनिक नियमों के बजाय अधिकाधिक गेटेड बस्तियों, निजी संघों और अनौपचारिक निगरानी के माध्यम से संगठित हो रहे हैं। इससे साझा स्थान पर सत्ता जवाबदेह सार्वजनिक प्राधिकरणों से निजी समूहों के हाथ में चली जाती है, और सबसे अधिक प्रभावित वे होते हैं जिनकी आवाज़ सबसे कमज़ोर है: ग़रीब, बुज़ुर्ग, महिलाएँ और किशोर।

प्रशासक की दृष्टि